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二手房“阴阳合同”被遏制 新规8月1日生效

买房 admin 6个月前 (09-04) 345次浏览 未收录 扫描二维码

二手房“阴阳合同”被遏制 新规 8 月 1 日生效(买房网房产百科)
  [导读]北京市住房和城市建设委员会昨天在其网站发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》(下称《通知》),出台新规,防止在银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税。楼市扑朔迷离的“敏感期”,二手房“阴阳合同”再度受政策遏制。

  北京市住房和城市建设委员会昨天在其网站发布《关于进一步加强房屋买卖合同管理的通知》(下称《通知》),出台新规,防止在银行贷款和交税这两个环节用两次网签的手法来避税。

  这意味着,从 8 月 1 日起,北京市买卖二手房利用二次网签的价格差来避税的行为,将受到更为严厉的政策打击。而新规一出,急坏了部分购房人和中介。

  两次网签价不一定“就低”

  新规的内容可以概括为,买卖二手房征税时所参照的价格,不再像以往一样,在两次网签价格中取其低。

  根据《通知》,买卖双方注销二手房网签合同信息后,同一购房人再次购买同一套房屋签约的,住建部门将在《存量房买卖合同信息表(纳税)》上记载价格变化情况。纳税申报人要持该信息表及相关材料到地税部门办理纳税手续,而地税部门将综合运用房地产估价等技术加强房屋交易税收征管。

  这意味着,做第二次网签时,地税局将可核查到上一次网签的成交价格,不一定再像以往一样,按照第二次网签申报的较低价格来征税。

  而此前流行的“阴阳合同”,恰恰就是利用贷款审批前后两次网签时的不同价格,来实现避税。

  其具体操作是这样的:二手房交易双方在第一次网签时,为申请到足够的贷款,价格会按照购房款的实际需要来申报(因为银行要看网签信息才能批准贷款)。在银行批完贷款后,为了减少交易税费,就将此前的第一次网签注销,然后以较低的价格再次申报网签,交税时则按较低价。于是就有了签订实际成交价和报送相关部门征税价的两份合同。

  “阴阳合同”现象在北京由来已久,“二次网签为您省税费”,几乎是每家房产中介推销房屋时所标榜的“免费服务”。中介与买卖双方“联手”,所避税金少则几千元,多则数万元。

  根据《通知》,若房地产开发企业和房地产经纪机构违反《通知》规定,违规协助购房人转让预售商品房、未严格执行住房限购政策、未严格核查购房家庭有关材料的,将依法从严查处,并可暂停其网签资格。

 
  新规一出,急煞购房人。
 购房者催中介与新规赛跑

  “完了,下周签不了就得多掏十多万。”在望京从事通信工作的王从睿(化名)昨日从网上看到这则消息时,正在上课的他,当时的第一反应是拿起手机快步走出教室,给中介打电话,催他尽快网签。

  今年 6 月 4 日,刚新婚不久的王从睿通过中介签下了一套二手房,是他家的第二套房,总价 304 万。这套房子的税是 9.6%,其中房契税 3%,房子房龄不满五年需缴纳的营业税 5.6%,二套房需缴纳的个人所得税 1%。

  因为税金较高,王从睿签合同时与中介商定,按 304 万元房价申报贷款,第二次网签则按 184 万元申报,签“阴阳合同”。

  “可我被中介给耽误了。”让王从睿气愤的是,中介在第一次网签时,递交的贷款申请材料出了错,导致他的房子到昨天还在等批贷,第一次网签都还未完成,自然谈不上注销后再次送签。

  造化弄人,这一耽误,恰巧赶上 8 月 1 日的“打击令”了。如果本月内不能完成二次网签,王从睿的房子就必须按 304 万元实价申报网签,纳税金额超过 29 万元,与此前谋划的纳税 17.6 万元相比,差额为 11.5 万元。

  他对《第一财经日报》说,他现在能做的,就是催中介赶紧把网签程序完成。

  公积金贷款买二手房照旧

  新规也让中介忙活了起来。

  “手上的单子尽量都在本月内签掉。”北京朝阳区青年路一房产中介张志(化名)昨日对本报记者表示,他和同事们都已从网上获知了新规,本着“能给客户省一点是一点”的想法,他们会把手上的二次网签尽快“结束战斗”。

  但张志并不认为这会对他们的生意产生太大影响。他说,购房者是首套房,要买的二手房房龄满五年,若总价 280 万的房子,做不做“阴阳合同”,差价也仅在 5000 元左右。因此,他认为,新规对这样的“刚需”购房者影响不大,真正受影响的,是那些“大标的”,也就是总价很高的大房子,或者买卖双方都是二套房,而且房子未满五年的情况。

  “公积金可以做,商贷不能做了。”张志说,据中介对此新规的理解,杜绝“阴阳合同”针对的是用商业贷款购买二手房的客户,而用公积金贷款买二手房,他们仍有办法用二次网签的方式避税。
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