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买房和不买房10年后的差别

买房 admin 4个月前 (02-06) 183次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

买房不买房10 年后财富差别有多大:假设一个二、三线城市的房屋总价为 50 万(按国内住宅 3%的普遍回报率算,月租 1250 元),为何取二三线城市房价?因为二三线房价较平稳,暴涨暴跌的可能性较小。

第一种人:买房

买这套房子的话:首付 20 万公积金贷款 30 万 20 年计,月供 1963 元。10 年后选择一次性还款 20 万还清贷款,房子归自己!

那么十年的月供总计为 1963*12*10 ≈23.6 万

第二种人:租房

租这套房子的话:按国内住宅 3%的普遍回报率算,50 万的房子月租为 1250 元。

由于国家统计局公布的 1975 年~2011 年 CPI 汇总为 6.15 倍,年均 CPI5.7。取整,房租每年增长 6%计算,10 年房租为:

第 1 年房租:15000 元

第 2 年房租:15900 元

第 3 年房租:16854 元

….

第 10 年房租:25342 元

租房人:

A、10 年房租总计:15000+15900+16854+……+25342=197709≈20 万

B、首付 20 万的存银行按年回报率 5%(存款利率通常跑不赢 CPI)算,20*1.05^10 ≈ 32.6 万

C、省下月供 1963 元存银行按年回报率 5%、且利滚利算,约为 1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31 万

D、省下的一次性还贷的钱为 20 万。

现在有三个假设:

假设 1

未来 10 年房子增值速度和 CPI 一致,每年 6%计算(非常理想化),10 年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5 万。

那么买房的人财富为 89.5 万。

租房的人财富为 32.6 万首付存款+31 万月供存款+20 万一次性还款的钱-20 万房租=63 万

假设 2

未来 10 年房屋大幅增值 4 倍,房租市值为 200 万。那买房人财富是租房人的 3 倍有余。

假设 3

未来 10 年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%,平均年涨幅 2.5%,或者下跌,则租房人胜出。

单从财富上计算,只要房子随 CPI 增值,买房就是值得的,但现实中由于国家统计局的 CPI 远低于实际通货膨胀率,所以房价往往跑赢 CPI,跑赢银行存款,过去是 10 年全国大中小城市房价涨了 3~10 倍,未来 10 年呢?

可能有些人预期 10 年后房价还不如今天,或者涨幅低于 26%,但因为中国人买房的传统,为了成家、为了有家的安全感、稳定感,依然会买房,不会在乎房价涨跌。

最后,买不买房,你心里已经清楚了。

无论你买不买房,这个消息都是非常重要滴↓↓

2016 年这 20 城房价最可能下跌,买还是卖?

昨日, “房价 2016 年或有断崖式下跌”的报道吓到了很多人,中国社科院连夜澄清,但社科院并没有推翻自己的观点,只是怪媒体把这个观点突出处理了。

房价究竟将向上还是向下?

标准排名研究院认为,笼统地说全国房价上升还是下降,需要考虑货币量等等外在因素,实在太难了,应该换个思路,尊重价格分化的事实,从更简单的角度去考量价格的涨跌。

而土地出让的角度,容易让我们回归简单:分区域地分析土地出让情况,进而得出开发商本身的涨价动力或者降价压力,如果开发商敢于用比较高的价格来买地,那么,它自己在卖楼的时候,涨价动力就比较大。反之亦然。

总体看,2015 年全国房地产市场并不景气,土地出让整体情况也不乐观。

标准排名研究院统计,截至 2015 年 11 月 18 日(下同),全国 100 大城市的土地出让收入为 1.33 万亿元,与去年全年 1.86 万亿元相比,完成比例仅为 71%。

要在最后一个半月的时间卖出 5000 亿元的土地并非易事。2015 年全国 100 大城市的土地出让收入同比下降已成事实。

深圳有危险!

而拖后腿的,不仅仅是的三四线城市,一线城市除北京外,上海土地收入完成额仅为 2014 年的 69%,低于全国平均水平;广州 77%略好;深圳最惨只完成了 47%,2014 年全年 654 亿元买地收入,今年只有 308 亿元。

今年以来,深圳房价已经上涨逾 30%,使之成为内地一线房地产市场中涨势最快的城市,目前,深圳房价已突破 4 万元/平米大关。关注创业创富微信:CYCF99,带你创业致富。

深圳房价一路高歌猛进的背后,一方面是深圳只有略多于 6 个月的库存,相比其他城市 9~12 个月的库存量,深圳的房子对于买房者而言显得更为紧俏;但另一方面,面对深圳楼市涨价潮,开发商的态度却显得更为谨慎。

在一线城市中(北上广深),深圳今年的土地成交额最少,根据标准排名研究院的统计,截至 11 月 18 日,深圳土地成交只有 308 亿元,与 2014 年全年相比(654 亿元),只完成去年的 47%,在一线城市中排名最后。

同时,深圳土地成交的楼面价格也较去年下降 3400 元/平米,降幅 28.81%,土地成交溢价率更是大跌近 30 个百分点。

2014 年深圳土地市场的繁荣造就了 2015 年楼市的上涨行情,而在 2015 年土地市场转淡之后,2016 年深圳楼市是延续升势或是进行调整期,答案还未可知。

但需要提醒的是,深圳土地市场出现的大起大落的幕后,已显露出开发商对当地楼市态度已由积极转为观望。

当然,另外一种可能是,深圳 2015 年卖出的地块都位置偏僻,拉低了总价和单价。但不管怎么样,根据标准排名研究院的统计,深圳不但上榜“2016 年楼市降价压力最大的 20 个城市”,而且排名靠前,位居第七。

舟山楼面价降近 8 成,

厦门意外落选“涨价动力榜”

标准排名研究院根据土地收入完成情况、楼面价增长以及溢价率增长等三项指标进行综合排名,最终选出“2016 年楼市降价压力最大的 20 个城市”:

舟山、湛江、韶关、赣州、惠州、台州、深圳、大理、长沙、蚌埠、中山、潍坊、北海、江门、丽水、常州、宿迁、扬州、贵阳和呼和浩特。

截至 11 月 18 日,土地交易完成最差的 10 个城市中,韶关排名第一,土地成交额 4.77 亿元,与去年近 34 亿元的成交额相比,今年仅完成去年全完的 14%,在百城排名中最低。

排在 2 和 3 位的分别是丽水和赣州,土地完成额也只有 15%左右。排名第 9 的长沙是唯一一个上榜的省会城市,土地成交额只有 74 亿元,与 2014 年近 300 亿元的成交额相比,只完成了 1/4。

在楼面价下降排名中,舟山名列榜首,2015 年土地成交的楼面价只有 405 元/平米,而 2014 年是 1856 元/平米,降幅高达 78%;除舟山外,楼面价降幅在五成以上的城市还有 3 个,分别为扬州(53%)、丽水(52.12%)和惠州(50%)。如果以绝对额来排名,深圳则是第一,每平米下降 3400 元,百城排名中最差。

在溢价率下降最快的 10 个城市中,济宁算是个奇葩,2014 年该地区的土地成交溢价率还高达近 60%,而到今年已跌到零,济宁也成为 2015 年溢价率下降最快的城市。虽然该城市今年的土地收入水平以及楼面价都有所增长,但溢价率如此异动,影响了对该地区楼市的乐观判断。

同样,在溢价率问题上还有一个争议很大的城市——厦门。其在 2015 年溢价率下降排名中位列第 5,溢价率下降 14 个百分点。

而同时,厦门的土地成交完成情况高达 168%,楼面价也同比上升 38%,上述两项指标在百城排名中分列第 6 位和第 14 位,只是今年溢价率的下降幅度较大,让其最终无缘成为最具涨价动力的 20 个城市,是个遗憾。

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