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买房子第一次去看房应该注意些什么?

买房 admin 3周前 (02-06) 42次浏览 未收录 0个评论 扫描二维码

  当你确定想要买房了,那么就应该开始收集大量的购房信息以便能够选到适合的房子。想要选到好房子当然就少不了去实地考察一下咯!那么在实地看房时需要注意些啥呢?

当你确定想要买房了,那么就应该开始收集大量的购房信息以便能够选到适合的房子。想要选到好房子当然就少不了去实地考察一下咯!那么在实地看房时需要注意些啥呢?[购物网站排行榜] [电影排行榜]

  确定买房区域

当你确定要买房了,那么就先要把买房的区域范围缩小,然后从所选择的区域中进行再次的筛选,比如可以从保值升值的潜力如何?离工作单位的远近?生活便利度如何?医疗教育情况如何等等方面进行删选。[购物网站排行榜] [电影排行榜]

切记,选房买房不要到处走、到处看,没有目的性,这样会陷入摸棱两可的境地,一时难以做出决定,同时还费时费力。

  实地看房要点

先看周边环境,包含周边的商业配套、教育配套、交通配套、医疗配套。主要能满足以下生活需求:

:服装店、干洗店等;

:超市、菜场、餐厅等,服务半径最好不要超过 500 米;

:周边小区的档次,市政绿化如何,有没有化工厂、电站、加油站等危险配套;

 :是否临近主干道、地铁、公交车站等;

:是否有就近的医院,5-10 公里内有没有一定级别的好医院;

:有无托儿所、幼儿园、小学、中学;

其他:有没有公园、银行等其他配套。

  再看售楼处[购物网站排行榜] [电影排行榜]

1、看沙盘,它是购房者接触楼盘的第一手信息,是整个楼盘的缩影。重点要看以下几点:

小区密度是否过大;

建筑与景观搭配是否协调;

内交通分别是否合理;

公共设施分布是否人性化;

周边的交通情况是否符合实际;

沙盘标注的中小学,该楼盘是否有入学资格;

沙盘中显示的周边的未来规划如何。

2、看户型图,仅凭单一户型是无法清楚知晓公共空间的分布,需要看整个楼层的布局图,先观察目标户型位置是否合理,再对比出最优户型。要注意户型的位置、电梯位置和楼道位置。

3、看样板间,无论是买精装房还是毛胚房,很多购房者都会把样板间当成买房的标准,但要警惕,空间被放大,很多开发商往往将样板间平米做大;家具尺寸偏小,样板间家具大多为特制,尺寸偏小;高价装修,很多开发商请知名设计师装修,且用高档配饰。

4、看公示信息是否安全,五证二书是否齐全,销控资料是否公示,建委要求:开发企业取得商品房预售许可证后,应当在三日内一次性公开全部方圆,严格按申报价格,明码标价、公开对外销售。

所以说买房子不是一件简单的事情,光一个实地看房就能说出如此多的道道了,买房的人还是要多多收集此类贴士资料哦!起码先弄懂个一二,也防止被销售人员牵着鼻子走!shqianyy[购物网站排行榜] [电影排行榜]

 

话不多说,开更怎样和中介交手,原则就是——卖房的找年纪大的,买房的找年纪小的!答主先说卖房(什么原因先不表,您看完就明白了),找资深的、名片上好几个星星的,或者直接找店长。我本人喜欢找有点生活阅历的大姐,有阅历的能根据你房子的特点找匹配的买家。二手房多少都是有缺陷的嘛,位置、户型、朝向、物业管理等等……资深中介看一眼儿你的房子就能说出个一二三,跟你一交流就能总结出卖点,推销的时候突出卖点,规避缺点或者反着说,比如朝北的说是夏天凉快。答主卖的两套房子找的都是这样能说会道的大姐。

答主家郊区房一楼(采光一般),毛坯,面积大,店长大姐给找的是要落户的外地小夫妻做婚房用。毛坯便于装修,一楼面积大适合将来老人过来带孩子住,总价不贵适合刚毕业不久的外地夫妻。当时房地产行情低迷,我家房子挂了快一年卖不掉,店长大姐用火眼金睛找到了那个细分需求点,拉过来谈了一次,成了!

我家老公房带新婚装修,采光好,面积小,厨房是个过道儿。所在区域是成熟老市区,很多老旧公房,老年人住户多。资深顾问大姐给拉来了这样的买家,本地夫妻小孩在附近上学,平时父母家搭伙,太小住不下,要找个吃完晚饭回去睡觉的房子。我家房子带装修直接能住,采光好对孩子有利,晒衣服也方便,厨房是个过道儿根本没影响,人家不做饭!面积小也不碍,父母就住附近不会过来住。而且面积小总价低,人夫妻经济条件确实一般。简直完美契合对不对?我那时已经看好要买的房子了,等着钱用,大姐领来了直接目标客户,迅速把房子给卖了,效率太高!

那大姐不是一般人儿,前段时间还给我娘发信息,说是现在加入金融公司,要给我娘推荐理财呢。她一直保存着当初干中介时积累的客户信息,还记得谁是谁,我觉得她比我们行绝大多数客户经理都用心,够坚持够聪明,祝她在金融行业也混得好吧。当然,我娘也是厉害,也保存着多年前的卖房顾问大姐电话,对大姐名字也是脱口而出。话说我娘现在还在中介交流群里潜水,行情信息比我灵,也许大妈和大姐有的聊吧。我现在还记得当年大姐站在我家房子对买家振振有词又每句话都说到点子上的样子,作为卖家简直想当场跟她击掌!哈哈哈哈,说远了,扯回来扯回来。

那么买房找什么样儿的中介呢,自然是要避开上面那种资深大姐咯,要不然她句句要害,你还觉得她说的对,结果住进去才发现一堆槽点。我家那两套房子自是也有好些缺点,中介大姐们都给巧妙避开了。所以买房前,功课要做充分不要懒,位置、户型、朝向、物业等自己先有个标准线,人生大事自己把握,怎可全权托福他人,况且还是要赚你钱的人。你不傻,别人就骗不到你,你专业,中介就能推荐你合适的房子。[购物网站排行榜] [电影排行榜]

答主买房喜欢找年轻有干劲儿的、热情的、说话有条理的小哥顾问,有干劲儿的一般都追求业绩,谈中介费有空间,说话有条理的交流起来不费劲,找房效率高。答主买新区房子找的中介,一推荐就和我的要求差不离,报价也算实在不虚,他说是实价其实我一开始是不信的,结果谈判的时候,房东妈妈发火了,是真火,说不卖了,责怪中介把底线亮出去了,我这边还还价,差点谈崩掉。谈判中间,小哥把我拉出去,劝说我别还价了,要不然得黄。我必然不肯啊,这么大一笔钱一分不还怎么行,要不然你们中介少收点儿,打个折吧!小哥脸色很难看地答应了,说去请示领导。当然,最后是谈成了,中介费打折后少一万。

这答案越写越长了,因为干货多哈哈哈哈,宝宝们看得开心就好,用得上就更好了。下次再写按揭贷款那些事儿吧,或者答主考虑出个系列文章,讲讲自己和身边儿人的买房卖房故事,老规矩,看赞看评论需求吧。现在答主滚去写调研报告了,银行业旺季火热进行中忙忙忙……旁友们,回见![购物网站排行榜] [电影排行榜]

~~~~~~~~~~~~~~含泪更新和原答案的分割线~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

原答案在此:

哎呀呀,这个我要来答,自己前后置换过三次房,这么多年的经历印证了李嘉诚的说法,买房就得看地段!地段!地段!

讲讲我的买房故事,跨度 10 年,跌跌撞撞才得出这个结论的,摔,都没有人教我!

我第一次买房在郊区,那时候刚毕业年轻不懂呀,觉着不能为了供房就吃糠咽菜了,还要享受生活呀,交通便利,远就远点吧,结果 10 年过去我工资涨了 10 倍,这套房价只涨了一!倍!多一点!这是真的啊,哭!我心疼首付款!

我结婚的时候住的是另外一套我爸妈的老公房,郊区房还是有点远嘛不想住,而且以后也没住,一天都没住过!我为什么要买它啊,哭!住不到半年,动了换房的心思,毕竟在银行上班,彼时房贷有点井喷的意思,就想着把老房子淘换淘换大。那时候房子一天一个价,房东鼻孔都朝天傲娇得不行啊,同时接待好几拨人,搞得和竞价一样!火速看房、看中、下订,然后卖房,花了三天全部搞定!

看,我是不是英明又果断?

并不……

够果断但是不英明呀,战略是正确的,战术失败了!为啥?我又犯了老毛病,觉得不能为了供房就吃糠咽菜了,何况现在要供两套房。当时有两个选择,一个老市区高层拆迁安置房,一个新区边缘期房,算下来期房比安置房贵 30 万,安置房还有现成装修能直接入住,窗外有河景看,比老公房档次高多了,那就果断安置房咯!好吧,过去这几年,老市区逾老,新区升级成政府所在地,当年边缘变成了 CBD,我就不说那个期房涨了多少倍了,反正我卖安置房的价格只比当初涨了 0.5 倍不到,算上利息成本,哎,我不说了。

对嗒,去年我把安置房卖了,为啥呀,因为这么多年我总算开窍了,前年我在新区买房了,就是当年错过的新区,我又杀回去了,还是看了三天果断出手!出手前倒是筹划了很久了,虽然自己买房早,可是赚得少啊,那个不甘心,那个悔!时间拉回到大前年,那个时候银行不良高企,法院拍卖房子一直流拍,地产行情那个差!我想,那就换房吧,趁着价格还算良心,把远的、差的换了,即使房价继续跌,换房不亏。郊区房挂出去,结果快一年才卖掉,郊区房真难卖呀!郊区房卖了,把住着的安置房挂出去了,然后又是看房、看中,然而安置房还没卖掉,钱不够呀,那就借钱,感谢伸出援手的姑姐!凑够了首付款,这次打算吃糠咽菜了,为了住上好房子就辛苦一点吧,车子暂时就不换了。安置房一直到去年才卖掉,没错,难卖呀,户型一般、朝向不好、物业管理差,即使去年这种行情价格还是上不去。但是,新区的房子涨了好多呀,住得开心呀![购物网站排行榜] [电影排行榜]

所以地段,还是地段!其次是朝向,小区环境和物业管理,建造年份,开发商品牌效应。还有学区,婚房就尽量买个带学区的吧,顶级的买不起,次一点的也行,小一点也可以,避免两三年后再换。要说什么房不能买,郊区房咯,这类房,房价涨的时候,虚火旺旺的,投资客蜂拥,等房价跌起来,根本不是跌多少的问题,而是根本没人来接盘,卖不掉啊!

关于朝向和户型,南北通透必须,朝南阳台必须,打开手机指南针定定位,别听中介瞎忽悠。一早就去,观察阳光照射时间,下午再去,看看太阳几时下山。不是正南就必然光照充足,这个受位置和外立面结构以及楼层影响很大!

还有,最重要的一点,有需求就买房,不论是单身想有个小窝啊,或者要结婚了,小孩要上学了,还是老破小不想住了想升级,只要动了买房的心思,那就迈开双腿去看,总能找到适合自己的房子。不论这时房价是跌还是涨,要知道,房子除了投资品的属性,更重要的是生活属性,租房和自有房的幸福度能比?对有刚需的人来说,最忌讳就是,嗯,现在房价这么高,我不能站高岗,等泡沫破了我再买。你要知道,等房产泡沫破了,经济也景气不了,搞不好还失业了,拿什么买房?更不要说,一观望,房价蹭蹭蹭上了天,这感觉就好比天天看着涨停板踏空啊,啥滋味你说?百爪挠心啊,说绝望都不为过!北上广多少这样一眨眼儿的爱恨情愁,好姑娘挥别知心爱人投奔了房子而去;好小伙儿当年没买房,现在回老家,告别当初同一起跑线现在买了房扎了根的小伙伴。

一旦下定决心买房,买怎样的?简单,买自己能买得起的最好地段最贵的房子,或者超一点预算也没关系,千万不要贪便宜,追求性价比,买房没有性价比,那都是销售的话术!便宜的就是差,贵的就是好!不要低估了自己的努力程度,供房对进步的人生有正面激励作用!何况好房子好脱手,真有了变故退路还是有的。房子不是死的,是有价值的可以变现的固定资产,好房子变现能力也好,简直可以算作流动资产了。

下次再聊聊怎样对付中介,毕竟自己卖房卖房来回穿梭好几次了,中介对付房东和买家的面目还真是完全不一样呢,哈哈哈!还有银行按揭贷款那些事儿也可以聊聊,看赞看评论需求吧,手机打字儿好累啊,今天就酱吧![购物网站排行榜] [电影排行榜]

  1、 首先你要明确的知道自己想要什么

把所有影响你决定的相关因素都列出来,十全十美你价格又能接受的房子应该不多,不过知乎土豪多也不一定额。

以本人为例:

 

买房子第一次去看房应该注意些什么?
  这是当时列的一个表格,我最关注的是价格和位置,在满足这两个条件下再用另外的条件一个一个的卡,在搜房百度地图上找就是了,最后剩下的小区(新房及二手房)就几个了。

Ps:我是数学控,最后我把自己看中的几个房子放在表格里,然后把这几个分项在我心中的比重算下来,结果有惊喜哦~

  2、 预估自己的预算

这个肯定是老生常谈了,但是不得不说你非常仔细的算下来后发现其实并不是你只要有了 30%的首付就可以搞定的,从现在进业主群看有些人房贷的压力种种的确实有感,你需要对自己的能力有一个评估。

当时看二手房看新房看顶账房各种各样的房子,被售楼处和中介各种走过路过不要错过忽悠的晕头晕向,还是列了个表好好算了下才知道自己的价格[购物网站排行榜] [电影排行榜]

还是以本人为例:

表 1:

 

买房子第一次去看房应该注意些什么?
  表 2:

 

买房子第一次去看房应该注意些什么?
  隐去了部分信息,凑活着看吧

表一能列出你需要拿多少钱,其中一次性拿出多少,每月还款多少,其中因为苦逼狗只能还起 30 年的贷款,只能忍受银行的剥削了,30 年的基础上,基本上你每从银行贷款 1w,每月还款 63 左右。

表二列的是你每月还钱多少,因为大部分新房都是期房!!!!

  3、 终于到了踩盘了

勇敢的问吧,没什么秘诀,把自己想问的都问清楚了,主要但是不限于包括:容积率,停车位配比,绿地率,交房时间,施工队,公摊面积,一梯几户等等等等

在这里给大家普及几个名词吧,我觉得作为一个建筑师去问确实售楼处不太不敢满嘴跑火车

容积率:小区地上总面积/用地面积,这个是体现小区定位的,1 以下一般是别墅,3 以上容量就有点大了(自我感觉)。

建筑密度:没什么用的指标,别墅区的密度都死大死大的,能说不好么。这里乱入另外一个比较有用的指标:绿地率,一般情况下绿地率+建筑密度=70%(可以用这个来试试你的置业是不是在满足跑火车),绿地率代表着你孩子玩的空间大么,你吃完饭有地方散步么(一个地块上就两三个楼的除外那样绿地率再大就那么小的总面积也没什么用)。青岛要求是 30%以上的绿地率,部分县级城市要求更大。[购物网站排行榜] [电影排行榜]

公摊面积:你为你的楼梯间你的门厅你的设备机房掏的钱,一般情况下是公摊越大户型越不好,在这里大家一个秘诀,公摊面积是整个楼所有的人来均摊的,但是每户的面积不同,所以这时候问题来了,挖掘机啊哪家强?额。。。。好吧,是这样的,公摊是按照百分比均摊给每户的,所以你邻居户型越大,你的公摊面积越小,这就是为什么同样的户型同样的套内面积同一个楼盘里有的是 89 平米卖,有的是 87 平米卖,因为你需要一个土豪邻居为你分担公摊,来,土豪我们做邻居~

施工队:不说了,这个只能自己去打听了,在青岛业界公认的是绿城海信保利

赠送面积:飘窗啊,阳台啊,等等,不过今年国家出新政了,今后赠送面积的事情就少了

停车位配比:现在青岛的标准是必须大于 1.2 辆/每户,根据你自己当地的情况自己算吧,顺道一提,地下车位的成本大概得到 10w 左右了,这还只是一层地库的情况下

ps:买车位要问清是不是人防车位

  4、 看房注意

其实这个我没什么秘诀额,去网上搜吧,认筹金交就交了,无所谓,反正凭票能收回来,售楼处满足跑火车是肯定的,你必须买这个房要不涨钱了这也是肯定会说的,不过别尽信就是了,团购什么的,其实随时都有,也不争朝夕,表达出强烈的欲望确实能提升好感度,而且等你确定要买的时候有可能会发现房源忽然多了一些,这些都能网上找到的攻略

  这才是我自己发现的秘诀:

进群,进这个楼盘的业主群,意想不到的惊喜,甚至能碰到预算没算好所有贱价出手的业主

问清楚合作银行,现在满世界都在说 7 折,虽然不现实,但是确实有好多银行开始打折了,但是!你要问清楚这个楼盘能用这个银行么!而且公积金也要落实好

还有就是提前问好你的银行信用再交定金

  5、 楼层~:

作为一个被日照天天折磨的死去活来的规划湿,发现这个确实是个误区,楼层越高晒得太阳约好,这是错误的。

高层社区日照楼层都有一个节点,比如说 14 层以下都是大寒日 2-3 小时,但是到了 15 层一下子变到 6 个小时了,这是经常的事

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  看房之前的所有纠结,其实都可以被总结成一点:购房预算和购房需求的平衡。因此,看房前,需要给自己做个评估,能承担多少的预算,对房子又有多少需求需要满足。

  确定预算

  “预算”这两个字在买房方面是个综合概念,既包括了首付、二手房交易税费,也包括装修、月供的钱。其中,购房时所要付出的金钱=总价*首付比例+总价*交易税率+交易费用+装修款(新房忽略交易税费,装修房忽略装修款)。我们可以看到,总价在这里扮演了一个极其重要的角色,我在这里引出一个注意点。

  PS:树立总价而不是单价概念

  我们在买房的时候,总是非常注重房屋单价,差不多的房子单价上便宜几千,就觉得性价比高。但事实上决定你是否购买这套房子的不是单价,而是总价。试想一下,A 楼盘单价 2.5 万,90 方可以做出一个户型合理、空间利用率高的三房,位于附近的 B 楼盘单价 2.3 万,105 方才提供两房,作为两个小孩的父母,A 楼盘的总价低、户型好,单价高一点其实无妨。极端点说,很多低单价的房源看起来很诱人,但起步面积就是 160 方甚至 200 方,总价门槛极高,远不如买高单价、小面积的房子实用。

  好,说回购房时要付出的金钱,这笔钱即购房者所能掏出的现金,然后再结合每个月的收入支出现金流,计算还贷压力是否过大(一般以月收入的一半以下为宜),当然,一次性付款的土豪请无视。

  确定需求

  一套房子好不好、卖多贵,一般是由房子本身的多项属性决定,即能在多大程度上满足买房人的需求,大致有以下这些:

  1.外部属性

  (1)地段:市级、区域中心的相对位置,对于购房者来说最重要的是与上班地点的距离

  (2)交通:道路通达路(需要考虑路上拥堵情况)、地铁站和公交站步行距离

  (3)学区:对口什么样的小学初中,学区房与非学区房价格相差较大,买房前需要查询好,新房的学区未定,有一定风险

  (4)城市界面与周边环境:小区周围是否干净整洁,绿化如何,一般来说地段越好周边环境越佳

  (5)商业配套:购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆、理发店等是否齐全

  (6)医疗配套:有老人、病人的需多多关注

  (7)未来发展:未来发展潜力与有利、不利因素,主要是地铁、公共设施和土地规划,多看控制性详细规划(比如杭州市规划局(杭州市测绘与地理信息局)和上海市规划和国土资源管理局)

  2.内部属性

  (1)小区品质:开发商水准如何、内部绿化、建筑外立面、是否人车分流、物业服务水平、泳池会所等小区设施,等等,一般来说好开发商的商品房品质最好,动迁安置小区品质较差

  (2)面积与户型:朝向,房间数量与空间,是否全明、南北通透、动静分离,不细说了

  (3)楼层:涉及到爬楼梯、电梯等待时间、采光、噪音、灰尘等,一般来讲一楼和顶楼比较不理想

  (4)位置:在小区内部的相对位置,小区中央、不沿马路、有良好景观的会贵一些

  (5)房龄:外部属性类似的情况下,老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增

  但是,以上这么多属性,在一定预算约束下,不可能面面俱到,比如孩子快要上学的家庭,学区一般是第一位,至于医疗就可以忽略掉;对于投资客来说,未来发展规划就需要格外注意,等等。

  个人建议,将地段、学区、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序,在预算一定的情况下优先选择更符合自身需求的房子,舍弃一些不太在乎的属性。

  好了,接下来插播三条干货

  干货 1:地段与交通的取舍

  在以前交通不发达、城市骨架没有展开的时候,往往是单中心发展,离市中心越远,路上时间越长,房价越便宜。但随着轨道交通的进步以及多中心的百花齐放,距离市中心的距离不再是决定地段的唯一指标,去地铁站更方便的稍远的房子比距离市中心更近的非地铁房更具有价值,区域中心的房子比主中心边缘的房子更具有价值。一句话,交通和产业的更新换代会在某种程度上改变传统的地段观念,地段标准不能一刀切。

  干货 2:投资需求与自住需求的矛盾

  投资者和自住者对于房子的要求大相径庭,前者更在乎未来发展潜力、板块客群接受程度等决定未来区域房价的因素,后者更在乎小区环境、学区、物业、周围配套、装修风格等直接关系到居住品质的因素,因此并不存在居住环境和投资潜力兼得的房子,必须要有所取舍。当然,这也不是说自住者不需要考虑房子的升值潜力了,毕竟这不是你和你的孩子买的最后一套房子,未来肯定要考虑转手、置换的问题,房子升值了,才能换到更好更大的房子。

  干货:3:买新房还是二手房

  大多数情况下,新房的好处在于房龄低、户型好、小区环境好、无交易税费,但品质较高、户型先进的次新二手房可能会反杀品质低的新房。二手房的优势则在于品质看得见(新房一般都是期房,交付后的效果不确定)、学区确定、可立即入住、价格实惠。

  因此,在其他因素相同的情况下,只有两种情况建议买新房,一是有新房癌,不是新房住得不舒服;二是新房价格低:调控期的一二线城市往往会出现“一二手房价格倒挂”的情况,即房龄更新的一手房由于政府控制预售证指导价从而比周围二手房更便宜。

  否则,一般建议在二手房价格较为实惠的情况下优先选择二手房,对于小区品质、房龄特别在乎的,衡量两者差价后再决定。

  确定自身的预算和需求之后,就可以在网上浏览感兴趣区域的房子。我一般用绿皮看挂牌价,因为链家的假房源比例相对较低,另外还用兔博士看成交情况,因为覆盖的中介比较齐全。然后,办一张新的电话卡,联系中介开始看房。

  以为这样就准备好了?[购物网站排行榜] [电影排行榜]

  并没有。

  我在看房前会给每套房子准备一页 A4 纸,上面详细记录这套房子的各种属性与优缺点,咱们以上海浦东新区北蔡镇的某小区为例,房源来自于链家。

  (点击可查看大图)

买房子第一次去看房应该注意些什么?

  这样,就把一套房子的所有特性都显示了出来,便于记忆与查阅,同小区不同房子只要修改价格和户型部分即可。

  祝你买到心仪的房子!

  看,红色楼层的日照其实都是五十步笑百步,大家都一样,顶多差一点

  好了,小伙伴肯定要问,那怎么算怎么算,大柱你不告诉我咱们只能放学后小胡同见了。。大柱表示好怕怕,但是,这个真得用专业软件算,所以这个时候你需要一个当地某设计院的小伙伴要来图纸帮你算,或者一个懂这个小伙伴对着你的沙盘图大概的算一算,别无他法[购物网站排行榜] [电影排行榜]

  另:答主很忙,不帮忙算,抠鼻

  先想到这个,下班了,楼主今天久违的不加班,出去玩了~想到再补充~祝楼主看房愉快~


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