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四巨头入股王健林一箭三雕 为什么是腾苏京融?

房产新闻 admin 5个月前 (01-31) 183次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

  原标题:340 亿,腾讯、苏宁、京东、融创联手入股万达商业,王健林一箭三雕

这是一次五家巨头参与的战略合作,万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一”。

采访|《中国企业家》记者王芳洁郭朝飞梁宵

文|《中国企业家》记者王芳洁买房网房产新闻转载

四巨头入股王健林一箭三雕 为什么是腾苏京融?

1 月 29 日晚间,万达集团官网发布公告,腾讯控股作为主发起方,联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议,计划投资约 340 亿元人民币,收购万达商业香港 H 股退市时引入的投资人持有的约 14%股份。【排行榜】【房产新闻

据了解,上述投资人的具体投资额及持股比例为:腾讯投资 100 亿元,占股 4.12%;苏宁和融创中国分别投资 95 亿元,持股比例 3.91%;京东投资 50 亿元,持股比例为 2.06%。根据此次交易,万达商业的估值被确定在 2430 亿元。

2016 年 9 月,万达商业完成私有化,在 H 股退市。根据彼时万达方与参与私有化投资人签署的对赌协议,万达商业承诺不迟于 2018 年 8 月 31 日在 A 股 IPO,否则万达集团需向投资人回购全部股权,且承担 10%~12%的年息。此刻,距离上述对赌的时间期限已只剩下 7 个月,可以说留给王健林的时间不多了。【排行榜】【房产新闻

所谓事缓则圆,此时通过股权置换的方式,换了一批新股东进来,不仅可能形成的巨额海外负债将全部清偿,万达商业 IPO 的紧迫感也会大大纾解。

“这是老王的一箭三雕”,万达内部人士告诉《中国企业家》,此次交易的目的,除了解决海外负债,重新上市之外,万达商业还将联合腾讯等进军新消费领域。【排行榜】【房产新闻

  王健林可以喘口气了

于万达商业私有化时,要收购约 14%港股流通股的总代价为 344.5 亿港元,对比今天招募的投资总额 340 亿元人民币,可见万达方不仅偿还了前投资人的本金,还给付了足额的利息。

这当然不是一个理想的结果,如若万达商业可以如期在 A 股 IPO,那才叫皆大欢喜。虽然时间窗口只剩下 7 个月,但毕竟还有 7 个月,王健林怎么就笃定这个理想结局无法实现?至少,从排队审核情况来看,实现上述目标的时间是充裕的。

证监会 1 月 25 日披露的 IPO 在审企业名单显示,目前万达商业在上交所 IPO 企业中排名 70 位,审核进展显示情况为“已反馈”。按照目前上市审核的节奏,每个月约 20 家企业,及至 2018 年 8 月末,万达商业完全有可能站到发审委委员的对面。【排行榜】【房产新闻

但上会不见得就能过会,至少从目前的情况来看,万达商业顺利过会的可行性很小。最近一段时间,发行审核“枪毙”的概率非常高,上个月甚至达到了 18 家企业只通过了 3 家。如果一直延续这样的通过率,王健林大概率要在几个月后突击准备三百多个亿。

一位保荐代表人向记者陈述他的观点,由于 2017 年万达经历了很多的困难,也身负不少非议,这些都很有可能成为影响其过会的负面因素。

与其临时抓瞎,不如早做打算,“万达商业 A 股退市资金有了可靠方案”,王健林在不久前的万达年会上表示。

另外,如无合理的理由,已然排队前列的万达商业,必然要上发审会走一遭,若上市计划被否,则至少 6 个月之后才可以重新申报。但腾讯、苏宁、融创、京东的加入,令万达商业的股东名单焕然一新,该公司完全可以这个理由,撤下上市申请,及至合适的时候,重新提报材料,而这个重新提报的时间点则完全不受限制。这大概就是万达内部人士所说的“重新上市”。

在关于此次交易的公告中,万达集团表示,引入新的战略投资者后,万达商业将更名为万达商管集团,各方将推动万达商管尽快上市。【排行榜】【房产新闻

  商业归商管,地产归地产

实际上,在万达年会的演讲中,王健林已经透露了对万达商管的筹谋——成为一个纯粹的商业物业持有和运营管理商。王坦言,这样做的目的之一是为了商管公司有更高的市场估值。如果公司里有房地产开发业务,那么就会被归到房地产企业里(房地产企业的平均市盈率较低)。

让万达商业去地产化,变得更轻,是万达集团最近几年一直在努力的方向。2017 年,万达商业向融创中国出售了 13 个文旅资产包,向富力地产转让了 73 家酒店,其主要目的就是为了减少重资产项目的比重。但就 2017 年而言,万达商业的收入构成中,房地产收入的占比仍然很高,达到 831.7 亿元,而租金收入则为 255.2 亿元。

在更名万达商管之后,王健林决定彻底改变这家公司的收入构成。根据万达集团 2018 年的工作目标,万达商管计划实现总收入 366.4 亿元,其中租金收入达到 326.8 亿元。一家名为地产集团的新公司,将负责消化商管集团的地产业务,但利润将归商管集团。结合万达昨天的公告,整个消化周期将在 1~2 年间。

在剥离地产业务后,万达商管能够彻底成为一家轻资产公司吗?非也,因为万达广场本身就是非常重的资产,截至 2017 年末,全部开业的 236 个万达广场中,210 个由万达持有,据王健林表述,这块的资产,即使按照成本计算都是几千亿的规模。

当然万达近几年一直在推动轻资产的商业地产模式,由于王健林对于万达广场的规模目标为 1000 家,未来在增量空间里,腾挪轻重资产比重的机会很大。按照王的期许,新的商管公司将是以轻资产为主、重资产持有为辅的企业。“我们做了公司模拟报表,负债率也非常低,可说是一个非常优秀的公司。”王健林在年会上表示。【排行榜】【房产新闻

对于万达商管来说,成为一家纯粹的商业物业持有和运营商,不仅有助于提高公司估值,更有利于未来顺利通过 IPO 审核,要知道现在地产公司是很难在 A 股上市的。但从万达集团的工作安排来看,该集团并不会真正放弃房地产业务,毕竟这项业务万达已经做了很多年,各方面都驾轻就熟。根据王健林介绍,除了商管公司剥离的地产业务之外,地产集团还将开发万达广场重资产,也不排除纯粹搞一些住宅开发。“集团给了新成立的地产集团一个债务上限,这个上限是很低的,地产集团就是在负债上限下考虑业务发展,不要求做多大规模。”王健林表示。

  为什么是腾苏京融

这是一次五家巨头参与的战略合作,万达集团将之定义为“全球互联网公司和实体商业巨头之间最大的单笔战略投资之一。”显然,资金交易只是整个合作中的一部分,大家坐到一起还有更深层次的目的。

作为交易对手的腾讯、苏宁、京东和融创中国四家,融创中国与万达的渊源最深。在轰动一时的万达资产交易案中,王健林只找了融创中国董事长孙宏斌,因为孙宏斌行事作风十分爽快。在该交易案实质开展过程中,老孙确实也不辱老王的期待,以高于原计划 100 个亿的价格,接手了万达文旅资产包,以使得万达在整体交易中没有折价。

通过 2017 年的一系列收购,孙宏斌搭建了一个围绕美好生活的业务体系,即住融创的房子,看乐视的电视,出门去万达城玩。现在,可能还要加上去万达广场购物。【排行榜】【房产新闻

一个非常有意思的现象是,腾讯和京东本为一个体系,而苏宁则与阿里交叉持股,腾讯和阿里的身影同时出现在一场交易里,本身就十分罕见。更直观的冲突在于,京东与苏宁是短兵相接的竞争对手。显然,万达商管具有足够的吸引力,让腾讯、京东和苏宁都不纠结了。

针对此次合作,京东相关人士表示,三方的合作将不仅仅限于投资,腾讯、京东、万达是无界零售下知人、知货、知场的完美组合,三方将共同用智能化技术为线下零售重构成本、效率和体验,共创价值。

根据京东方面的介绍,此次腾讯和京东将在线上运营、用户数据、移动支付、消费金融、仓储物流、云业务等领域与万达商业展开全方位合作。此外,京东和万达的合作,是线上和线下的融合,有助于品牌商覆盖国内的主力消费群体。

早在 2015 年,苏宁便与万达签署了连锁发展战略合作协议,这两家企业的互补性是非常明显的,一个要在 3 年内将门店扩展到 2 万家,有大量租赁物业的需求;一个要实现 1000 家万达广场,又有大量出租房源。【排行榜】【房产新闻

与此同时,苏宁方面介绍,此次交易是双方在商业运营领域合作的升级版。双方将在原有开展的物业租赁合作的基础上,推进在商业物业、会员数据、金融服务、仓储物流、物资采购等业务领域的全面合作,共同推进“智慧零售”。

万达集团的公告透露,腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作。王健林应该对万达网科是不满意的,2017 年该公司未实现全年收入目标。前不久已经传出,万达网科要进行业务整体转型,暂停现有业务,出售与 IBM 合作的万达云项目。

在年会上,王健林坦言:“我曾经犯的一个错误,就是给了曲德君太多的钱,我跟一些企业家讨论,他们说当初网科少给点钱,定个投资上限就好了。看来钱不能给得太多。不是说网科没有做出成绩,这一次跟别人合作谈判,使我和团队对网科有了全新认识,他们开发了一些有用的东西,只是这些东西有培育期,还不能马上被资本市场接受。原来方向也有偏差,老想大规模来做,如果就为万达广场、旅游度假区研发,可能早就整出名堂了。”

1 月初的年会上,王健林已经透露,会成立新网科公司,并引入世界级的互联网巨头,他用这个消息“点”了网科的员工。现在看来他说的就是腾讯。【排行榜】【房产新闻

而早在 2014 年 8 月,万达、腾讯、百度曾共同出资在香港注册成立一家电商公司,一期总投资额 50 亿元,其中万达持股 70%,腾讯和百度各持股 15%,计划五年投资 200 亿。该公司就是飞凡,外界习惯称之为“腾百万”。可惜,到了 2016 年,腾百万基本无人提及。万达也承认腾百万失败。

万达毕竟是万达,这家全球最大的商用物业企业在公告中强调,它将保持线上线下融合发展的主导权。【排行榜】【房产新闻

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