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房贷提前还款不一定划算

房产百科 admin 6个月前 (11-01) 158次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

在 2011 年经历了加息后,真正意义上的房贷压力在今年元旦后集中体现。对于手握年终奖的房奴一族而言,不少人开始琢磨着房贷提前还款来还掉一点房贷,这样可以减轻每月的还贷压力,不过房贷提前还款有时未必划算。还贷前,不妨精打细算一番,有如下几种情况不妨考虑不要提前还贷。

资金收益高于贷款利息

在经历了去年的加息后,从今年元旦之后,房贷利息将水涨船高。如果在 2011 年 2 月 9 日前办理的房贷,基准利率将从 6.40%上涨到了 7.05%,上涨 0.65 个百分点;从 2011 年 2 月 9 日至 4 月 5 日办理的房贷,基准利率将从 6.60%上涨到 7.05%,上涨 0.45 个百分点;到 2011 年 4 月 6 日至 7 月 6 日办理的房贷,房贷的基准利率将从 6.80%上涨到 7.05%,上涨 0.25 个百分点。

不过对于那些赶上好时光贷款的贷款人而言,由于当时银行的利率执行 7 折优惠,因此即便是加息后,依然较低,甚至可能低过银行理财产品的收益率。目前,银行理财产品的收益率相对较高,如果是 20 万以上的资金,一般年化收益率都在 6%左右,而五年期国债的收益率也已在 6%以上,部分信托产品的收益则更加可观。不过银行理财师建议考虑到部分信托产品的预期年化收益率可能高达 10%以上,但投资者需特别慎重地考虑到信托产品的风险系数相对较高,因此不能单纯地将贷款利息和信托产品的收益率进行比较,因此建议贷款利率如果高于 6%,而自己又没有稳定收益产品的话,不妨考虑提前还贷。

还款中期不用急

目前,房贷还款分为等额本息和等额本金两种。对于等额本息还款的贷款人而言,由于等额本息的还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,如果借款人已还款到中期,已偿还了大部分的利息,房贷提前还款则还的是本金,因此意义有限。等额本金是将贷款额总额平分的成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。当还款期超过 1/3 时,借款人已还了一半的利息,如果此时提前偿还,节省的利息并不多。

公积金有结余

对于每月公积金缴纳数额较高的贷款人而言,可以考虑适当提前偿还一部分房贷,但不必全部偿还,因为一旦房贷全部偿还后,每月的公积金就没有利用的空间了。按照现有的公积金政策,在职工人除购房等情况外,是无法提前支取的,考虑到现在的房屋限购政策,大部分人不太可能多次购房,因此大家公积金提前支取的可能性不大,因此还不如每月可以冲还房贷,使其发挥更大的效率,也使得自己的现金流更为充裕。理财师建议贷款人可以房贷提前还款一部分后,致使每月的还贷金额与自己的公积金金额相当,这样既不影响自己的日常生活,也可以有效的使用公积金。


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