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新国五条细则严厉超预期 换房族成本大增

房产百科 admin 7个月前 (11-01) 165次浏览 已收录 0个评论 扫描二维码

2 月 20 日,国务院常务会议出台了五条房地产调控措施,被称为“新国五条”,这是继 2010 年 1 月的“国十一条”、当年 4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”、2011 年 1 月的“新国八条”后,房产调控政策的第五次“升级”。

“新国五条”出台后,业内人士多认为缺乏新意,并预计实施细则可能要在全国“两会”后才会落地。然而,3 月 1 日国务院办公厅突然下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》打破了这种预期。

专家指出,这个被业界称为“新国五条细则”的通知“新意纷呈”,其中“依法严格按转让所得的 20%计征个人所得税”等细化措施意味着本轮调控已经实质性的升级和加码。对于眼下正准备“卖一买一”的换房一族等群体,新政策或将带来巨大的成本提升。

一买一卖税负大幅提高首付成本或增加 15%

严格征收 20%的二手房个人所得税是“国五条”细则中最受人关注的一条。由于这一规定涉及面很大,与很多人切身利益相关,引起不少换房族的担忧。

事实上,按差额 20%计征所得税的做法并非新规。此前二手房个人所得税有两种计征办法:差价的 20%或总价的 1%~2%(1%针对普通住宅,2%针对非普通住宅),交易时可以从低选择。对于房价涨幅很快的房源,无疑是按照总价算划算。

根据中原地产的计算,以一套非 5 年内个人唯一住房的普通二手房为例,假如房主原购房值 50 万元,目前总价 200 万,之前个税为成交总价的 1%,即 2 万元,新政后按照差额的 20%计算,就是 30 万,个税增加 28 万,相当于房屋总价的 14%。

伟业我爱我家认为,二手房交易的个税征收,由交易总额的 1%,调整为按差额的 20%征收,对于部分房价上涨过快的城市或地区,对于首付 30%的客户而言,相当于首付款成数升至 45%。这还未计算营业税、契税等仍要缴纳的税种,可以说这一新政极大提高了首次置业和“卖一买一”的改善型人群购房成本。

满堂红地产研究部高级经理周峰表示,近年来由于广州房价上涨比较厉害,如果真的按照新政“一刀切”按差额 20%计征房产个税,不少房产的个税都会上十万元。落地细则还要看如何界定房改房等早年购进房产的价格,“当年房改房不少都是 1 万~2 万元就买一套,如果这部分房子也按差价 20%进行征税,基本上就相当于是整套房产加价 20%”。

根据 1999 年财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定,对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。新政细则会否对这一政策产生影响?

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析,根据新国五条细则的政策表示,符合 5 年以上个人唯一住房条件的应该能够享受免征个人所得税。

记者从广州市房地产交易登记中心窗口了解到,目前广州市二手房个税仍可选择过往的按成交价 1%的计收方式,如果卖方是唯一自有物业仍可免收个税。预计近期广州税务部门会出台相关细则,届时才按新政实施。

换房一族应当尽快过户或可期待换房个税减免

目前,不少地产中介已经紧急通知买卖双方,趁着这段政策落地之前的空窗期,加快递件过户。有负责二手房交易递件过户的按揭公司透露,是否按个税新政策实施,应该以递件时间作为时间点,如果递件时间在地方税务部门落实政策的通知出台前,那么个人所得税还是会按成交价的 1%征收。

“可以预期,为了避税,以后二手房交易过程中的阴阳合同、做低价格,将更加疯狂。”杨红旭指出,由于现在很多城市已经或正在建立一个动态化的评价与审价系统,想把价格做得很低,可能性越来越小了。

以广州为例,从去年开始,广州市税务部门已启动二手房交易价格评估系统,评估系统能够精确求取任何一幢住宅房屋的基准单位单价。纳税人申报的交易价格符合客观实际时,按纳税人申报的交易价格征税;纳税人申报的交易价格明显偏低且无正当理由的,按存量房交易评估值征税,沉重打击了报低价以避税的方式。

值得注意的是,根据 2010 年 9 月底财政部、国税总局、住建部通知规定,对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

“这两天,网上热议国五条细则,其中对差额 20%所得税意见最大,官方也会注意到这一舆论。”杨红旭指出,未来国税总局和财政部、住建部很可能会下发一个通知,明确细则。其中可期待的是会否恢复对于换房者的优待,即出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人减免个人所得税。

房价最快或 5 月开始现下行

美联物业全国研究中心的报告认为,整体而言,新国五条的细则是围绕遏制房价过快上涨制定的,本身除了细则里对投资投机者的打击力度更大,其他方面并无新意。但是,整体政策“绵里藏针”,将使得 2013 年成交量走势前高后低。价格最快在 5 月开始出现下行,但如果宏观经济不恶化的背景下,房价下行将在 2013 年年内结束。

该报告指出,虽然 2012 年下半年截至目前的交易量相对 2012 年上半年有所突破,但就历史数据而言,市场尚有待呵护。新国五条细则的落地,将严重打击目前的交易量,特别是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧,对市场杀伤力巨大,将直接使得市场交易短期内陷入冰点。

此前美联物业曾预计,二套房以上的首付款和按揭利率不管提升幅度如何,在政策落实的头 3 个月内,一二手市场合计的交易量至少要跌 50%。加之交易环节的税率上提,业主将持房待售,买家将持币观望,二手市场短期成交量将陷入冰点。中期而言,有效房源将急剧减少,加剧二手市场的供需不平衡。

美联物业全国研究中心认为,根据过往税收方面的政策经验,征收高额税率(10%以上),即刻减少一半的交易量。短期而言,将会使得二手房价横盘,如果买卖双方僵持的时间超过半年,则房价会下行。期间,发展商为了抢客,将先于二手市场降价,一手房价下降幅度和速度将大于和快于二手房价,也将使得一手成交量相对有保障。

不过,由于调控政策本身遏制房价的时效有限,加之外部经济面相对稳定,房价预计在 2013 年 5 月开始下行,年末企稳。而下一步政策将是针对多套房的持有者,征收房产税,而且税率有可能超过 1%,迫使一部分业主释放出有效房源。


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