【西安烂尾楼】关于西安买房的那些事情

买房注意事项 admin 5天前 45次浏览 0个评论

前天,住建部发布消息,住建部等七部委在接下来的半年时间里,将对 30 座城市的房地产市场乱象进行检查治理,西安位列 30 座城市之中。

住建部在通知中列出了四个方面的治理内容,从治理内容可以看出基本都是这轮房价上涨中出现频率最高的一些现象。

西安房地产市场很乱,到底有多乱,绝对不是一句话能说清的,也不是几百字能说清楚的。

我是 2009 年到西安开始从事地产媒体行业的,这些年我在西安看到的房地产市场乱象,在此特别罗列出来,大家买房时要注意这些:

1. 五证不全违规销售。这种现象 2013 年之前在西安非常普遍,当时在西安五证不全卖房不是新闻,五证齐全卖房才是新闻,主要原因是城改项目的复杂性。事情的转折点发生在 2013 年下半年,央视焦点访谈曝光了西安橄榄湾携款潜逃以及多个五证不全违规售楼的楼盘之后,西安开始进行市场整顿,每隔一段时间就会整顿一下。同时,随着城改项目去化的差不多了、手续的补办,目前西安市场在这个方面已经非常规范了。当然,目前的市场规范并不代表说市场上就没有五证不全违规销售的楼盘,还有,只是个别楼盘。

2. 学位房变身学区房。学位房当然比学区房好了,这是所有人都知道的。学位房指的是楼盘自己配建民办学校,或者是开发商花钱到周边的学校买一定的名额,来保证业主子女上学;而学区房则就非常普遍了,除了那些配建有民办学校的楼盘外,其余的楼盘都是学区房。但问题是很多楼盘在卖房的时候宣传他家楼盘是学位房,但过了几年等快交房的时候业主却发现小区配建的学校变成了公办学校,学位房变成了学区房!

3. 销售人员随口承诺学区。大家在看房的时候,很多楼盘的置业顾问会告诉你他家楼盘属于哪个学区。实际上,这些都是没用的。一个楼盘交房后才会划分学区,并且每年的最新学区划分是每年 5 月份才会公布的,也是会变化的。有些学校即使在你家隔壁,但你家也不一定属于哪个学区。

4. 开发商前几年低价卖房,现在毁约了。这个现象从去年到今年特别突出。前几年,西安房价还在 6、7 千块钱一平米的时候,一些手续不全的楼盘在违规销售,与购房者签订了认购协议书。但经历过去 2 年西安房价的上涨后,这些楼盘的房价已经翻翻。这个时候,开发商不干了。开发商要求业主退房,要么按照最新价格补上,甚至还有开发商把业主告了。真实够奇葩的!

5. 有的楼盘不摇号,偷偷开盘,只通知全款客户。需要说明的是,按照 3 月 30 日西安房管局出台的政策,当排号人数大于房源数量的时候,是需要摇号的,这个政策的范围包括西安所有县区,不仅仅是城六区、长安区。但是,前两天地产房剑接到一位粉丝投诉,某品牌开发商在临潼的项目 6 月 23 日晚上偷偷开盘,没摇号,置业顾问只通知了全款客户,按揭客户压根没通知。

6. 要想排号,先给置业顾问红包。同样是接到粉丝投诉,某品牌开发商在高陵板块的楼盘,不摇号,购房者要想排号,就得给置业顾问红包,高层 1 万、洋房 3 万,否则置业顾问不给排号。

7. 拒绝购房者使用公积金贷款。虽然说相关部门多次出台政策规定开发商不得拒绝购房者使用公积金贷款,但事实上,拒绝公积金贷款这个事情,西安大部分楼盘都在干!究其原因无非就是因为公积金贷款审批复杂、放款慢。

8. 捂盘惜售。捂盘这个事情,别以为西安市场上没有。在大家一致看好西安市场的情况下,有那么一些开发商、楼盘通过拖延房源入市时间,或者是每次只推出非常少量的楼盘,以此来实现捂盘的目的,坐等涨价。

9. 制造热销假象。这个事情,一些楼盘开发商其实心里都有底,只不过这个底裤很快就会被揭开。26 号开始,西安已经实行购房者在房管局平台上意向登记,到时候看一些楼盘登记人数和房源数量的比例吧,再把这个比例和之前的比例进行对比,就会有发现了。

10. 拒绝给购房者排号。看到这个,大家肯定心想,这开发商傻啊,有房子不卖。但这样的事情还真的存在,并且不是在一个楼盘。销售人员会以各种理由,在排号的时候拒绝收购房者的资料……更奇葩的是,同一个人在限购区域有的楼盘资料审核可以通过,在有的楼盘通过不了。

11. 购房合同让购房者签空白页。当你买房签合同的时候,有没有遇到这种情况,那就是置业顾问让你在合同几页白纸上签字……这就给后续纠纷留下了太多的可能性。

12. 产品降标。现在买房子,质量一般不会有大的问题,如果说是产品问题,更多的出在产品降标方面。因为,卖房子的时候开发商会把项目讲述的特别牛逼,但当交房的时候,购房者发现原先承诺的楼梯间瓷砖变为白墙、楼道变窄,甚至还有更奇葩的空中走廊……

13. 幼儿园/学校换品牌。大家买房的时候,经常看到一些楼盘会宣传自家楼盘已经引进某某知名品牌幼儿园、学校,但当交付入住的时候,购房者却发现并不是那些教育品牌。实际上,西安个别开发商为了卖房,跟一些知名品牌只是签订了个意向协议,至于这些教育品牌是否会落地,那是另一码事,反正先拿着宣传卖房呗……

14. 规划变更。这一点在一些楼盘也经常出现,现在一般没有大的变更,更多的出现在将原计划 4、5 层的商业,变成 30 层高的住宅,这必然对一些楼栋的采光、视野产生影响。严格意义上讲,这些但凡经过规划部门审批过的都是合法的,但这确实又与规划变更前的宣传有很大的差别,对一些业主产生影响。

15. 哄抬房价,高调涨价。经常在朋友圈看到一些置业顾问发的一些关于房价将要上涨的信息,甚至哪一些多年前的报道说是最新报道,以此来制造假消息。还有的发布各种涨价通知等信息,哄抬房价。

16. 捆绑销售。现在市场比较好,住宅房子很好卖,但车位很难卖。这个时候一些楼盘就出现要买房必须得买车位的捆绑销售形势,迫使购房者必须买车位!

17. 变相加价。这种现象更有意思。由于目前新房限价,很多楼盘备案价格上不去,这个时候有的楼盘就要求购房者必须在购房合同之外,额外缴纳其他的费用,实现变相抬高房价。

18. 发布不实价格信息。记得去年的时候,高新区房价基本在 13000-15000 元/㎡的时候,朋友圈里流传一张关于西安高新区的一些楼盘售价,全部在 2、3 万元/㎡,实际上那些售价都是商铺、写字楼售价,并不是住宅售价……但一些销售人员却拿这来说事,给购房者说高新区房价已经 2、3 万了。

19. 进行不实承诺。在西安,大部分的楼盘销售工作都是由营销代理公司负责,也就是说大家买房子的时候大部分置业顾问其实并不是开发商的员工,而是代理公司的员工。为了卖房,一些销售人员就给购房者各种不实口头承诺,反正他们卖完这个楼盘就去另一个楼盘了。回头当购房者发现这些不实承诺时,又找开发商去维权……

20. 私自收购房者钱然后携款潜逃。前两天地产房剑曾推送过一篇文章,讲的是西安某楼盘置业顾问告诉购房者缴纳一定的费用后就可以不用摇号直接选房,购房者向置业通过微信形式转账 5-8 万元后,置业顾问失联了……

21. 一房两卖。这种现象西安也很多,百度一下就会发现。

22. 销售已被法院查封的房源。经常会遇到一种情况,开发商由于资金链、法律纠纷等问题,房源被法院查封,但有的开发商却铤而走险将这些被查封的房源拿出来销售。

23. 房产证多年办不下来。这种现象在西安太普遍了,西安很多楼盘入住都 10 年以上了房产证还没办下来。当然,办不下房产证的原因很多。

24. 物业问题。这是一个非常头疼的问题,你对你家小区物业满意吗?

25. 精装修降标。精装房在西安市场上锁占的比例越来越高,已经占到了将近一半。在卖房的时候,开发商会宣传非常高大上的标准,但实际上在交房时业主却发现精装标准明显降低。因此,开发商也变聪明了,很多时候在宣传中已经不说所用主材品牌了,直接用“知名品牌”代替,用这种模糊不清的概念规避纠纷。

26. 二手房随意毁约。新房是个人与开发商之间进行交易的,契约精神还是非常强的。二手房就不一样了,是在个人与个人之间进行交易的,面对房价上涨的优惠,很多卖方就出现毁约……反正大不了给你赔几万块钱毁约金呗,但这与几十万的房价涨幅相比,根本算不了什么。

27. 销售不满足条件的楼盘。西安市场目前是限售的,也就是说你现在买房后,要想卖的话得等房产证满 2 年,或者是网签满 3 年并且拿到房产证,这个时候有的中介面对一些楼盘还在限售范围之内,就让买卖双方签订一个协议,等具备交易条件时再去备案。这给后面的纠纷留下了隐患。

28. 经适房违规出租销售。这点就不解释了,很明显是违规的。

29. 小区距离垃圾焚烧场、变电站太近。

30. 烂尾。汉城壹号、西江月、紫翰庭院、时丰·中央公园……西安的烂尾楼,反正还能说出一大串。

西安买房网:西安烂尾楼


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